Balkonverglasung: Genehmigung, Mietwohnung & Eigentumswohnung
Was in Bayern gilt – und wen Sie vor der Bestellung fragen sollten
Kurz gesagt: Bei einer Balkonverglasung können drei Stellen mitreden – das Bauamt, die Eigentümergemeinschaft und bei Mietwohnungen der Vermieter. Die Bayerische Bauordnung nennt die Balkonverglasung nicht ausdrücklich unter den verfahrensfreien Vorhaben. Ob eine Genehmigung nötig ist, klären Sie deshalb am besten vorab mit Ihrem Bauamt.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist die Auskunft Ihres Bauamts.
Brauche ich in Bayern eine Baugenehmigung?
Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) listet die Vorhaben, die ohne Baugenehmigung errichtet werden dürfen – etwa Terrassenüberdachungen bis 30 m². Die Balkonverglasung ist dort nicht ausdrücklich genannt. Ob sie im Einzelfall genehmigungspflichtig ist, beurteilt die Bauaufsicht.
Auch wenn kein Bauantrag nötig ist, müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Eine Rolle spielen vor allem:
- Bebauungsplan sowie Gestaltungs- oder Erhaltungssatzungen der Gemeinde
- Denkmalschutz und Ensemblebereiche, z. B. in Altstädten
- Brandschutz, wenn der Balkon Teil des zweiten Rettungswegs ist
- Abstandsflächen und das Erscheinungsbild der Fassade
Tipp: Eine kurze schriftliche Anfrage beim Bauamt mit Foto, Skizze und Systembeschreibung schafft Klarheit.
Eigentumswohnung: Beschluss der Eigentümergemeinschaft
Brüstung, Fassade und Balkonplatte gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Eine Verglasung ist deshalb eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
- Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür grundsätzlich die einfache Mehrheit.
- Die Kosten trägt in der Regel, wer die Maßnahme verlangt (§ 21 WEG).
- Nicht beschlossen werden darf eine Veränderung, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG).
Tipp: Lassen Sie ein einheitliches System für die ganze Fassade beschließen. Dann können weitere Eigentümer später nachziehen – mit gleicher Optik.
Mietwohnung: Ohne Zustimmung des Vermieters geht es nicht
Eine Balkonverglasung verändert die Mietsache. Als Mieter brauchen Sie deshalb die Zustimmung des Vermieters – am besten schriftlich und vor der Bestellung.
Regeln Sie dabei gleich mit, wer die Kosten trägt, wer für Reinigung und Wartung zuständig ist und was beim Auszug passiert: Muss die Verglasung zurückgebaut werden oder bleibt sie?
Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, braucht auch Ihr Vermieter seinerseits den Beschluss der WEG.
Wer muss zustimmen?
| Situation | Wer zustimmen muss | Worauf achten |
|---|---|---|
| Einfamilien- oder Reihenhaus | ggf. Bauamt | Bebauungsplan und Satzungen prüfen |
| Eigentumswohnung | Eigentümerversammlung, ggf. Bauamt | Beschluss nach § 20 WEG |
| Mietwohnung | Vermieter, ggf. WEG und Bauamt | Rückbau beim Auszug regeln |
| Denkmal / Ensemble | Denkmalschutzbehörde und Bauamt | Erlaubnis vor Baubeginn |
In 6 Schritten zur genehmigten Balkonverglasung
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Schicken Sie uns Ihre Anfrage oder rufen Sie an unter 0911 13325151 – wir beraten Sie gern.
Ist eine Balkonverglasung in Bayern genehmigungsfrei?
Nicht automatisch. Die Bayerische Bauordnung nennt die Balkonverglasung nicht ausdrücklich unter den verfahrensfreien Vorhaben. Ob eine Genehmigung nötig ist, entscheidet die Bauaufsicht im Einzelfall – fragen Sie vorab bei Ihrem Bauamt nach.
Kann die Eigentümergemeinschaft eine Balkonverglasung verbieten?
Die Verglasung ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit 2020 reicht dafür grundsätzlich die einfache Mehrheit. Ohne Beschluss sollten Sie nicht bauen.
Wer zahlt die Balkonverglasung in der WEG?
In der Regel der Eigentümer, der die Verglasung verlangt (§ 21 WEG). Er trägt meist auch die Folgekosten wie Wartung und Reinigung.
Darf ich als Mieter meinen Balkon verglasen?
Nur mit Zustimmung des Vermieters. Regeln Sie schriftlich, wer die Kosten trägt und ob die Verglasung beim Auszug zurückgebaut werden muss.
Was hat der Brandschutz mit der Balkonverglasung zu tun?
Ist der Balkon Teil des zweiten Rettungswegs, muss die Feuerwehr ihn erreichen können. Die Verglasung muss sich dann öffnen lassen. Klären Sie das mit dem Bauamt.
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